住宅ローン減税とは何か、わかりやすく解説

この記事では住宅ローン減税の概要を解説しています。

住宅ローン減税は、新築購入時と中古住宅購入時では限度額やその適用範囲が異なります。

住宅ローン減税を受けられる条件と限度額についてわかりやすく解説をします。

住宅ローン減税とは何かを分かりやすく解説

住宅ローン減税とは、毎年年末の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税と住民税から控除できる制度です。

例えば年末で3000万円の住宅ローンが残っていた場合、その1%である30万円が所得税と住民税から減税されます。

翌1年間、住宅ローンの支払いを続け仮に200万円の住宅ローンを返済し、年末に2800万円の住宅ローンが残っていた場合、その残額の１％を所得税と住民税から減税される、ということを10年間続けることができます。

ただし、所得税と住民税から控除される額は所得に応じて限度がありますので、所得によっては住宅ローン残高の１％より少ない金額しか減税されない場合もあります。

そして、1％減税されると言っても青天井に1％が減税されるわけではありません。

条件によりその上限が設けられていますので、その条件を新築住宅と中古住宅に分けて解説します。

新築時の住宅ローン減税をわかりやすく解説

新築住宅の場合、中古住宅よりも住宅ローン減税を受けられる額は大きく、条件も緩やかです。

新築時の住宅ローン減税を受ける条件

条件１：新築または取得の日から6カ月以内に住居として使用し、適用を受ける各年の12/31まで引き続き住んでいること

注文住宅であれば建った日から、建売の場合は購入した日付から半年以内に住民票を移さなければならず、また住宅ローン控除を受ける年はその年の12月末日まで住民票を移し、12/31まで住民票を移してはいけないということです。

条件２：控除を受ける年の合計所得が3000万以下であること。

税制優遇措置ですので、高所得者は住宅ローン減税を受けることはできません。

条件３：新築または取得をした住居の床面積が50㎡以上であり、床面積の1/2以上の部分が自己の居住分であること

例えば、店舗併用住宅の場合は1/2以上が住宅として使用されていなければこの控除は使えませんし、また、二世帯住宅などの場合も床面積の半分以上は自己所有でなければなりません。

条件４：10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること

要は住宅ローンを組んでいる必要があるということですね。当たり前のことですが。

ただし、借入先には条件が設けられており、知人や親族からの借入金は不可となっています。

条件５：居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと

住宅を取得した年と前後2年に、住居の売買に伴う特定の税制優遇を受けている場合は住宅ローン控除を受けることができません。

以上の条件を満たせば住宅ローン減税を受けられます。詳細は国税庁の住宅を新築または新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）を参照してください。

新築の住宅を取得した場合の住宅ローン控除の上限

新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の上限は次のようになります。

取得年月日が平成26年1月1日から 平成33年（2021年）12月31日まで	控除期間 10年	1～10年目年末残高等×1％ （控除限度額40万円） （注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

特定取得とは、消費税率が8％または10％であるときの取引です。通常の購入であれば特定取得に該当します。

特定取得以外の場合、つまり消費税率が5％の時の住宅取得費用または、個人間の売買契約により消費税が発生しない場合などは控除限度額が20万円です。

また、新築住宅が認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合は控除限度額が上がります。

取得年月日が平成26年1月1日から 平成33年（2021年）12月31日まで	控除期間 10年	1～10年目 年末残高等×1％ （控除限度額50万円） （注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は30万円

認定長期優良住宅または認定炭素住宅であれば、控除限度額が年間40万円から50万円に上がります。また、こちらも特定取得の場合は限度額が下がり、30万円になります。

詳細については国税庁の住宅を新築または新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）を参照お願いします。

中古住宅の住宅ローン減税をわかりやすく解説

新築住宅でなくても、条件を満たせば中古住宅でも住宅ローン減税を受けることが可能ですが、条件は新築住宅より厳しくなります。

中古住宅取得時に住宅ローン減税を受ける条件

中古住宅の取得で住宅ローン減税を受けるには、新築住宅の取得で住宅ローン減税を受けられる条件に加えて次の全ての条件を満たす必要があります

条件：下記の３つを全て満たす

• 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。または、取得の日までに耐震改修を行うことを申請し、かつ、居住の日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することが証明される。
• 取得相手が親族や特別な関係である者などからの取得でないこと
• 贈与による取得でないこと

マンションの場合築25年、中古木造住宅の場合は築20年以下であれば良いのですが、それ以上築年数が過ぎている場合は、耐震基準に適合する建物であるか、耐震適合証明書を取得する必要があります。

マンションの場合、管理組合がきっちりと機能していれば築年数25年以上の建物でも耐震適合証明書がでるところもありますが、証明書取得には耐震補強などが必要な場合もあります。住宅ローンを組んで築25年以上のマンションを購入する場合は、事前に耐震適合証明書発行の可否を調べてから購入した方が良いでしょう。

中古戸建てに関しては、一度築30年ほどの物件で耐震適合証明書を取得したことがありますが、本当に耐震性があったのかは非常に疑わしいものでした。建築士を抱えている設計事務所複数にコンタクトを取りましたが、全ての事務所で「耐震補強なしで耐震適合証明書を取得するのは恐らく難しい」との回答でした。

そして、中古戸建てで耐震補強をすると100万以上はかかるとの回答でしたので、住宅ローン控除を目的とするだけならば、耐震補強工事をすることはあまりお得とは言えません。結局は中古戸建てを販売した仲介業者経由で、ツテのある建築事務所から耐震適合証明書を取得しましたが、上記のとおりちゃんと診断したのか非常に怪しいなと私は当時思いました。

話が少し逸れました。元に戻り中古住宅の住宅ローン控除適用条件を確認しましょう。中古住宅の場合、購入先が親族であったり贈与に依るものである場合は、住宅ローン控除は受けられません。

詳しくは、国税庁の「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」を参照お願いします。

中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除の上限

中古住宅を住宅ローン減税適用させた場合の限度額は以下の通りです。

平成26年1月1日から 平成33年（2021年）12月31日まで	控除期間 10年	1～10年目 年末残高等×1％ (控除限度額40万円) （注） 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

住宅ローン減税とは何か、わかりやすく解説　まとめ

新築住宅と中古住宅では住宅ローン減税の適用条件が異なり、中古住宅ではより厳しい条件が課される。

中古戸建て木造住宅で築年数20年を超えている場合、耐震適合証明書の取得が住宅ローン控除適用条件となるため、その道のりは厳しい。