数年にわたり価格上昇を続けている日本の不動産。
2020年は東京オリンピック前年ということもあり、日本経済がピークアウトする前に売却をする人が増えるのではないかと言われています。
不動産価格の上昇は今年で終焉を迎えるのでしょうか？いくつかの要因から2020年の不動産価格を推定しています。
2020年の不動産価格は上昇するのか、暴落するのか
近畿レインズの2019年11月分のレポートによれば、近畿圏の中古マンション成約㎡単価は2013年2月より69カ月連続で、前年同月を上回っています。
つまりは5年半以上、中古マンションの価格は上昇を続けていると言うことですね。
2009年のリーマンショックを底に、日本の不動産価格（というよりは世界の不動産価格）は上昇を続けてきました。
しかしながら、そろそろ価格は天井近くに来ています。
これは良く言われているような「東京五輪で日本の景気のピークが来るから」というような理由ではなく、次のような理由によるためです。
- 金利と不動産利回り
- 世帯数のピークアウト
- 世界経済の先行き不透明
- 短期譲渡所得から長期譲渡所得への移行
順に説明していきます。
金利と不動産利回りの関係上、これ以上価格は上がらない
一つ目は「これ以上価格が上がると、不動産ローンを組んでも利益が出なくなる」という理由です。
例えば、今年（2020年）に私は京都に所有しているワンルームマンションを600万円売却しました。
年間の家賃を600万円で割ると、税引き前の純利回りは5.2％程度です。
私の場合は現金で購入していたのですが、不動産ローンだと変動金利2％前後の条件で借り入れることが多いのではないでしょうか？
となると、実質的な利回りは3.2％程度まで低下します。
もし仮に今回売却した物件が700万円だったとすればどうでしょうか？
例え現金で購入していたとしても、利回りは3.7％に低下します。
もし２％の金利で借り入れをした場合、利回りは1.7％にまで低下してしまい、投資として果たして適切なのか問われる水準にまで低下します。
日本の金融緩和政策により未曾有の低金利、マイナス金利状態が続く中、低金利で借り入れを起こし不動産投資をする方も増えました。
そのことは不動産価格の上昇を招き、結果的に不動産利回りは低下しています。
変動金利は金利上昇のリスクを抱えます。そのリスクを抱えてこれから先利回り２％も無いような物件に投資したがる人がどれだけいるでしょうか？
だからと言って金利変動のリスクを避けて固定金利にすると、メガバンクだと金利は３％を超えてしまいます。
さらに加えて言うのであれば、私が売却した物件は現在築30年。不動産投資は基本的に築年数が長いほど、利回りが高くなります。
築浅物件の価格がこれ以上高くなってしまうと、完全に投資としてもうま味がなくなってしまうでしょう。
世帯数がピークアウトすることにより、不動産需要が低下する
国立社会保障・人口問題研究所のデータによると一般世帯総数は、2023年に5419万世帯がピークとなり、その後減少していきます。
2019年の段階では総世帯数がまだ増えている段階であり、世帯数が増えている限りは（2019年の間は）不動産価格下落要因にはならないと思います。
しかしながら、そう近くない将来日本の総世帯数はピークを迎えることになり、そうなってしまうと需要は減少するため必ず不動産の下落要因にはなります。
不穏な動きを見せている世界経済は不動産投資に悪影響を与える
2008年に起きたリーマンショックですが、その後世界経済は急回復を遂げました。
NYダウ平均株価は底から３倍近くも上昇、円安が進行し海外から日本の不動産を購入する動きが活発になりました。
特に中国の日本買い意欲は旺盛で、「爆買い」という言葉が流行語になるほどでした。
日本の不動産に対しての購買意欲も例外ではなく、中国人による日本不動産の需要は、不動産価格上昇の一因となっています。
しかしながら、2019年は米連邦準備理事会（FRB）による、短期金利の指標であるフェデラルファンド（FF）金利の誘導目標引き上げや、米中貿易摩擦が勃発し、年初から乱高下はあるものの、NYダウ平均株価は上昇していません。
それらの問題が解決せず、世界経済が停滞を招くシナリオは十分に考えられるでしょう。
不動産売却時に長期譲渡所得となる物件が増える
2009年以降に運よく不動産を購入した人は、現在その物件は含み益を抱えていることと思われます。
私が今年売却したワンルーム不動産も200万円以上のキャピタルゲインを得られることができました。
不動産は売却時に利益が出ていると、確定申告を行い納税をしなくてはいけません。
売却した年の1/1時点で保有年数が5年以上経過していると、売却益に対して税率は約20％ですが、５年未満の場合は約40％となります。
つまり、来年2021年は2013年に購入した不動産を売却しても税率が20％になるのです。
2013年は現在に比べれば不動産価格がまだまだ安かった時期です。
この時期に購入した人が、そろそろ税金の関係もあり売却に走るのではないかと言われています。
2019年の不動産価格は上昇するのか、暴落するのか結論
以上のように、2020年は不動産価格が「これ以上上昇しない」ような要因がいくつかあります。
個人的には東京オリンピックの経済効果云々よりも、金利と世界経済状況の方が遥かに重要であると考えています。
極端に暴落することは無いと思いますが、日銀・政府によるゼロ金利政策が終焉を迎えたり、世界経済が冷え込むことにより不動産価格が下落することはあり得ると思います。
世界経済が冷え込むと、日本は金利を上げるわけにはいかないので、両者が同時にやってくることはないと思いますが。
何にせよ、いままで続いてきた不動産価格上昇がこれからも続くようなことは無く、あっても不動産価格の高止まり程度であると考えています。
暴落に関しては、これは世界経済がどうなるかによるので全くわかりません。
仮に2019年は世界経済が好調であり、円安が進む場合は、日本はお得な投資先と言う認識がさらに強まり外需による不動産物件の高騰というシナリオも考えられます。
しかしながら、現在トランプ政権は日本の過度な貿易黒字と円安に懸念を示しており、一本調子で円安に振れて行くことはないだろうとは思いますが。
