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住宅取得等資金の贈与の特例についてわかりやすく解説|非課税

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家と贈与税

親からの子への贈与であっても、金銭の授受には税金がかかります。

しかし、住宅取得を目的とした贈与の場合、条件をクリアすればその税金を回避することが可能です。

今回の記事では、住宅取得等資金を贈与する(される)場合、非課税にするにはどのような条件が必要なのか、またどういったメリットとデメリットがあるのかを解説しています。

贈与税と住宅取得等資金の贈与

贈与税の計算は1月1日~1月31日に贈与された金額の合計をベースに行われます。

1年間に贈与された合計金額から、基礎控除として110万円が差し引かれ、その金額に税率を掛けて贈与税が決定します。

贈与税の速算表

贈与税の税率は、贈与の方法によって「一般贈与財産」と「特例贈与財産」に分けられおり、特例贈与財産の方が少しだけ税制が優遇されています。

【特例贈与財産用】(特例税率)

直系尊属(祖父母や父母など)から、その年の1月1日時点で20歳以上の者(子・孫等)へ贈与が行われた場合。

具体的には、祖父から孫へ、父から子への贈与などが考えられます。

贈与税の計算は次の表を使用します。

基礎控除後の課税価格 200万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
4,500万円
以下
4,500万円
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

【一般贈与財産用】(一般税率)

「特例贈与財産用」以外の場合は「一般贈与財産」となります。

具体的には兄弟間、夫婦間の贈与、親から子(未成年者)の場合があてはまりますね。

贈与税の計算は次の表を用います。

基礎控除後の課税価格 200万円
以下
300万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
3,000万円
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

具体例

例えば、父が子に500万円を贈与した場合は次のように計算されます。

500万円-100万円(基礎控除)=400万円

直系尊属からの贈与なので、特例税率が適用されます。

(400万円-10万円(控除額))×15%=58.5万円

この58.5万円が贈与税ということになります。

どうでしょう?

高いですね。

この贈与税が不要となる贈与があり、そのうちの1つが住宅取得等資金の贈与になります。

住宅取得等資金の贈与における特例(非課税措置)とは

住宅を取得しようとすると、新築にせよ中古にせよ、マンションにせよ戸建てにせよ多大な金額が動くことになりますよね。

また、リフォームに多額の資金がかかることもあります。

そんな時、親族(主に親)からの援助がある方も多いのではないでしょうか?

しかし基本的に、親から貰えるお金であっても税金はかかります。

「親から貰ったお金なんだから税金なんてかからない」と思っていると痛い目を見ることになるわけです。

この贈与税を回避するために良い方法、というわけでもないのですが、通常贈与税を支払わなければならない「贈与」であっても、住宅取得資金という目的があれば一定額までは非課税になるというありがたい制度があります。

それが住宅取得資金の贈与(非課税の特例)です。

この制度を簡単に説明すれば、「家屋の新築・家屋の取得(中古新築)・家屋のリフォームに係る資金を直系尊属(両親・祖父母)から贈与されても、税金はかからない」という制度になります。

しかし、その非課税要件は割と複雑で必要となる書類も何点かあります。

「申告をした段階で非課税要件に該当しなかったことに気づき、課税になったなんてことにならないように確認していきましょう。

ポイントとしては主に2つ。それは以下の通りです。

  1. 受贈者の要件(資金提供を受ける側の要件)
  2. 家屋の要件

それぞれ見ていきたいと思います

住宅取得等資金の贈与における特例(非課税措置)|受贈者の要件

住宅取得等資金を非課税にしたい場合、贈与を受ける人についての制限をクリアしないといけません。

一般的な居住用住宅を購入しようとする層の方であれば、この要件から外れることはあまりないと思いますが、次の全ての要件を満たす必要があります。

  • 贈与を行うのが、贈与者の直系卑属(贈与者は受贈者の直系尊属
  • 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上である
  • 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下
  • 家屋の取得先または新築・改築の契約先が、配偶者・親族などの一定の特別の関係がある人ではない。
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された住宅取得資金全てを使用して、家屋の新築・リフォームを行う
  • 贈与を受けた時に日本国内に住所があること(例外あり)
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれる

直系卑属とは、子供や孫など自分より後の世代で直通する系統の親族のことであり、血のつながりは関係なく養子も含まれることになります。

しかし、兄弟や姉妹・甥・姪・子や孫の配偶者は直系卑属ではありませんので贈与を行うことはできません。あくまでも直系の子または孫に限定されます。

住宅取得等資金の贈与における特例(非課税措置)|家屋の要件

住宅取得資金の贈与を非課税にするためには、新築・購入・リフォームを行う家屋についても条件が設けられています。

新築・購入・リフォームすべてに共通する項目は2点あります。

  • 住宅取得等資金には土地も含まれており、新築または中古住宅購入の際に付随する土地にも住宅取得資金の贈与が適用されます。
  • 対象となるのは日本国内にあるもののみ、海外の家屋や土地は対象にはならない。

家屋だけでなく、取得や新築の場合は、土地にも贈与税非課税措置は適用されるというありがたいお話です。

しかしながら、海外不動産は適用されません。

次に家屋の新築・購入と、リフォームする場合の要件にわけて解説をしていきます。

新築または中古住宅取得の場合

新築住宅を建てるまたは購入する場合や、中古住宅を購入する場合は次の条件をクリアしていく必要があります。

  1. 床面積が50平米以上240平米以下で、床面積の50%以上が贈与を受けたものの居住に充てられる
  2. 取得した住宅が新築、中古戸建の場合は築20年以内、耐火建物(中古マンション)の場合は築25年以内
  3. 2の条件にあげた年数以上経過した家屋については、地震に対する安全性に係る基準に適合することが一定の書類(耐震基準適合証明書・建築住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書)により証明されたもの
  4. 3の条件が満たせない場合はその住宅用の家屋の取得の日までに、住宅用の家屋の耐震改修を行う申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準を適合させ、一定の書類(耐震基準適合証明書・建築住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書)により証明されたもの

新築住宅の場合は、条件をほぼクリアできるのではないかと思います。

ただし、独身で1LDKなどのマンションを購入する場合は50平米未満の物件を購入することもあるでしょう。

その場合は住宅取得等資金を贈与された場合は、非課税の適用を受けることができませんので注意が必要です。

また中古住宅に関して、築20年を超えた中古戸建住宅については贈与税を非課税にするのは相当厳しいと思います。

私も築30年程度の中古戸建住宅を購入し、贈与と住宅ローン控除を目的として「耐震基準適合証明書」を取得しようとしましたが、建築士事務所に問い合わせをしても「築30年で耐震基準適合証明書を出すのは難しい」という回答ばかりでした。

最終的に、仲介をした不動産会社の紹介で耐震基準適合証明書を取得してもらいましたが、本当に耐震基準を満たしていたのかどうか非常に怪しかったです。

正直言って「本当に物件を見て確認して耐震基準的行証明書が発行されたの?」と疑わしくなるような状態で証明書が発行されました。

加えて、耐震基準適合証明書・建築住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書はそれぞれ家屋取得の2年以内に家屋の調査や評価、締結されている必要があるため、家屋を取得した後に証明書等を取得しても意味がありません。

つまり購入前に売り主と相談の上、家屋取得前に各種書類を発行してもらう必要があります。

購入前に売り主から各種証明書を貰えない場合は、家屋の取得の日までに住宅用の家屋の耐震改修を行う申請書等に基づいて都道府県知事などに申請し、取得後に耐震基準に適合させるよう改修を行うという手段もあります。

が、こちらもやはり家屋取得日までに改修を行う旨の事前申請を行う必要があること、耐震の改修費用が100~200万程度かかることから住宅資金贈与の非課税というメリットが改修費用で打ち消されてしまうこと、によりあまりオススメはできません(もちろん、耐震性のある家屋に住めるという機能性は得られますが)。

耐震基準適合証明書取得のためにも費用が数万円かかりますので、贈与を受けて家を購入しようと考えていらっしゃる方は中古戸建の場合は築20年以内、中古マンションの場合は築25年以内のものを購入することをおすすめしたいです。

リフォームの場合

リフォームを行い、住宅取得資金を非課税で贈与しようとする場合にも条件が課せられます。

  1. リフォーム後の床面積が50平米以上240平米以下で、床面積の50%以上が贈与を受けたものの居住に充てられること。
  2. リフォームが行われる工事が、自己所有かつ居住している家屋に対して行われること。
  3. リフォームに係る費用が100万円以上
  4. リフォームの内容が次の工事に該当し、増改築等工事証明書・確認済証・検査済証により証明されたもの。
  • 増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替
  • マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替
  •  家屋の一室(居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれか)の床又は壁の全部についての修繕又は模様替
  • 一定の耐震改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事
  • 給排水管・雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替(リフォーム工事瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限る)
  • 「省エネ等住宅」(後述)の基準に適合させるための修繕又は模様替

以上です。

ちなみにリフォームの場合、「取得した住宅が新築、中古戸建の場合は築20年以内、耐火建物(中古マンション)の場合は築25年以内」などの築年数による制限はありません

住宅取得等資金の贈与における特例(非課税措置)における「省エネ等住宅」とは

ここまで何度か「省エネ等住宅」という言葉が出てきていますので、その用語を説明したいと思います。

「省エネ等住宅」とは次の3つに該当する住宅のことを指します。

  • 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
  • 耐震等級2以上または免震建築物の住宅
  • 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅

確定申告の際これらを証明する書類を添付することにより、住宅取得資金の非課税枠が500万円増加します。

証明する書類は以下の通りです。

新築住宅の場合次のいずれかの書類

  • 住宅性能証明書
  • 建設住宅性能評価書の写し
  • 長期優良住宅認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定長期優良住宅建築証明書
  • 低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し及び住宅用家屋証明書(の写し)又は認定低炭素住宅建築証明書

中古住宅の場合、次のいずれかの書類

  • 住宅性能証明書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

リフォームの場合、次のいずれかの書類

  • 住宅性能証明書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し

いずれの証明書も、証明書を取得に費用がかかりますし、また例えば新築購入後や中古住宅購入後に証明書を取得しようとしても、省エネ等住宅の基準を満たしていない可能性もあります。

「省エネ等住宅」であることを見込んで、非課税限度枠を増えること前提で資金計画を立てると後々痛い目を見ることもありますので、確実に証明書を取得できる状況であうることを確認してから物件の取得を行うようにしましょう。

資金がショートすることになったらとても面倒です。

住宅取得等資金の特例(非課税措置)の限度額

住宅資金が非課税で贈与できると言っても無制限で贈与できるわけではなく、上限が設けられています。

非課税限度額は、家屋にかかる消費税率が8%が10%によって異なり、消費税率が10%の場合の方が非課税の限度額は大きくなります。

消費税増税対策の一環ですね。

次の表のとおり、新築・リフォームを行う家屋の種類ごとに上限が設けられています。

家屋等の消費税率が8%・家屋個人間売買の場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~平成32年(2020年)3月31日 1,200万円 700万円
平成32年(2020年)4月1日~平成33年(2021年)3月31日 1,000万円 500万円
平成33年(2021年)4月1日~平成33年(2021年)12月31日 800万円 300万円

家屋等の消費税率が10%である場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年(2019年)4月1日~平成32年(2020年)3月31日 3,000万円 2,500万円
平成32年(2020年)4月1日~平成33年(2021年)3月31日 1,500万円 1,000万円
平成33年(2021年)4月1日~平成33年(2021年)12月31日 1,200万円 700万円

住宅取得等資金の贈与の特例(非課税措置)は何回も受けられるのか?

既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。

ただし、消費税が10%の時に締結した契約の場合、平成31年(2019年)3月31日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。

住宅取得等資金の贈与の特例(非課税措置)活用方法

住宅取得等資金の贈与の特例を利用すれば最大3000万円の贈与が非課税となります。

一般的には子が家(戸建やマンション)を購入する際に、両親または祖父母が贈与を行うのが一般的なケースかと思います。

しかし、両親が相続を考える年齢に達している場合にこの税制を利用すれば最大3000万円が非課税で贈与できることになります。

また、相続時精算課税制度を利用すれば生前に2,500万円を贈与することが可能であり、合わせて5,500万円の贈与を受けることが可能となります。

家屋の要件として、50平米以上240平米以下で居住が面積の1/2を占めれば良いので、賃貸併用住宅や店舗併用住宅を建築することも可能であり相続税対策としても魅力があります。

住宅取得等資金の特例(非課税措置)の申告方法と添付書類

住宅取得等資金の特例は、申告の必要があります。

仮に住宅資金を直系尊属から受領して申告しないまま税務署にその点を指摘されると、相続税を支払う必要があります。

ですので、「非課税枠の範囲内での受領なので申告の必要がない」のではなく「申告することによってはじめて非課税となる」ことを覚えておきましょう。

住宅取得資金の申告方法については次の記事で解説をしています。

住宅取得等資金贈与の申告方法を画像を元に解説

また、添付書類についても次の記事で解説をしていまうのでご参照お願いします。

住宅取得資金の贈与申告に必要な添付書類

-税金
-,

執筆者:たぬ

              

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