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不動産収入とふるさと納税の限度額

投稿日:2018年11月17日 更新日:

田園風景

この記事では、不動産収入と給与収入がある会社員の場合、ふるさと納税上限額はいくらになるのかを解説しています。

不動産所得がある場合、ふるさと納税上限額は増えますので、この記事を通じて節税に繋げて行きましょう。

不動産収入があるサラリーマンとふるさと納税の上限

2018年現在で不動産投資を開始して7年が経過しています。

この7年の間に、「ふるさと納税」という税負担を実質的に減らすことのできる制度も創設されました。

このふるさと納税ですが、収入がサラリーマンとしての給与のみであれば、ポータルサイトなどで概算の上限額を知ることは簡単にできてしまいます。

しかしながら不動産収入や副業で給与収入以外の収入がある場合、ふるさと納税の計算方法を熟知していなければ、その限度額を知ることは難しいのではないでしょうか。

今回の記事では収入が給与と不動産収入の2つある場合、ふるさと納税の限度額はいくらになるのかを説明していきます。

不動産収入がある場合のふるさと納税の上限額の計算方法

最初に回答を出すと、不動産収入に依って増えた所得により、ふるさと納税の限度額は増えます(不動産の収支が黒字の場合)。

簡単に説明すると、給与収入からの所得と不動産収入の所得を合算し、その合算額を元に所得税率と住民税所得割額が計算されます。

所得税率と住民税所得割額がわかれば、ふるさと納税の限度額が計算できるようになります。

ふるさと納税の上限については以下のような計算式で表すことができます。

ふるさと納税での寄付上限額=2000円 +(住民税所得割額×0.2)÷(0.9-所得税率×1.021)

多くの方はこれだけでは何のことやらわからないと思いますが、ふるさと納税の寄付金上限額が知りたい場合はこれが最速の計算方法です。

所得税率と住民税所得割額がわかれば、ふるさと納税の寄付上限額がわかりますので、それぞれの計算方法を解説していきます

課税所得の求め方

不動産収入は、収入から諸経費を引いたものが課税所得となります。

給与収入の場合は、給与収入から給与所得控除、社会保険料、所得控除が引かれたものが課税所得となります。

給与所得控除や社会保険料・所得控除の計算がわからないと思いますので、その場合は次のような方法で課税所得を知ることができます。

会社からもらう給与所得の源泉徴収票で、「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引いたものが給与の課税所得となります。

不動産収入から諸経費(管理費・減価償却費など全ての費用)を引いたものが不動産の課税所得となりますので、給与の課税所得と不動産の課税所得の合計金額が、年間の課税所得となります。

また確定申告書を使用するなら、「所得金額」の合計金額から「所得から差し引かれる金額」の合計金額を引いたもの、それが課税所得となります。

所得税率の求め方

上記で求めた不動産収入の課税所得と給与収入からの課税所得を合算させ、合算させた課税所得を次の表に当てはめたものが所得税率となります。

課税所得金額 所得税率
195万円以下 5%
195万円を超え 330万円以下 10%
330万円を超え 695万円以下 20%
695万円を超え 900万円以下 23%
900万円を超え 1,800万円以下 33%
1,800万円を超え 4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

例えば、給与所得が300万円・不動産所得が100万円の場合、課税所得は300万円+100万円=400万円となり、330万~659万円の範囲に入りますので所得税率は20%です。

重要なのは、給与所得と不動産所得は合算されるということです。

例えば、所得が給与所得のみの場合ですと、所得税率は10%です。

しかしながら、不動産所得が100万円加わることにより課税所得が400万円となり、所得税率が20%になりますので注意が必要です。

住民税所得割額の求め方

住民税所得割額の求め方はとても簡単です。

先ほどの課税所得400万円に住民税所得割率の10%をかければ良いだけです。

住民税所得割率は、市町村によっては10%ではないところが稀にありますが、10%でない自治体であっても10%にほぼ近い数字です。

正確な金額をお求めの方は、お住まいの市町村のHPで住民税所得割率をご確認お願いします。

ふるさと納税限度額の実際の計算

先ほどの給与所得300万円・不動産所得100万円のサラリーマンの場合、ふるさと納税上限額はいくらになるのでしょうか?

実際に計算してみましょう。

ふるさと納税での寄付上限額=2000円 +(住民税所得割額×0.2)÷(0.9-所得税率×1.021)

上記の式にあてはめれば、

ふるさと納税での寄付上限額=2000円+(40万×0.2)÷(0.9-0.2×1.021)=2000円+8万円÷0.6958=11万6千975円

となるのがわかります。

かりに不動産所得がなかった場合、ふるさと納税での寄付上限額は

2000+(30万×0.2)÷(0.9-0.1×1.021)=7万5千905円

となり、41,069円ふるさと納税上限額が上がったことがわかります。

不動産売却益があった場合のふるさと納税上限額

また、不動産投資をされている方は利益確定の為の売却をされる方もいらっしゃるかと思います。

不動産投資の売却益も当然、ふるさと納税上限額に影響を与えます。

しかしながら、不動産売却益の場合は給与や不動産所得と合算して計算するのではなく、別の計算方法を用いることになります。

国税庁の「土地や建物を売ったとき」のページが詳しくてわかりやすいですが、売却した時の利益は次のように計算されます。

取得費(土地や建物を購入した時の代金)-譲渡費用(仲介手数料などの売却に伴う付随費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

次に税率です。

土地や建物を売却した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれ税率が異なります。

5年以下で譲渡益が出ている場合は非常に高い税金を支払うことになってしまいます。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

不動産売却益があった場合の具体的なふるさと納税上限額の計算

給与所得が300万円の方が、売却した年の1月1日で5年以上経過している不動産を売却し、100万円の利益(課税譲渡所得)を得た場合のふるさと納税上限額を具体的に計算してみます。

まず、100万円の利益に対する住民税率は5%ですので、住民税は5万円です。

そして給与所得300万円ですので、住民税所得割額は300万×0.1=30万円

そして先にあげた所得税率の表より、所得税率は10%です。

この時、不動産の売却益に伴う所得は、給与所得とは合算されません(税率は給与所得のみを元に計算されます)。

使用する式は次の計算式のみです。

ふるさと納税での寄付上限額=2000円 +(住民税所得割額×0.2)÷{(0.9-所得税率)×1.021)か

あてはめていきましょう。

寄付上限額=2000円+{(30万+5万円)×0.2)}÷(0.9-0.1×1.021)=86,190円

となります。

不動産収入がある場合のふるさとの納税自動計算ツール

上記のように、不動産収入と給与収入の課税所得がわかってしまえば、ふるさと納税上限額の計算は簡単にできます。

しかしながら、もっと簡単にふるさと納税上限額を知る方法はないでしょうか?

あります。

簡単に計算したい人は次のページでツールを作成しましたので、活用いただければ幸いです。

自動計算機で税金・ふるさと納税限度額・住宅ローン控除限度額を知る

また、ふるさと納税上限額の詳しい計算方法を知りたいと言う方は次のページを参照いただければ幸いです。

ふるさと納税上限の正確な計算式・方法をわかりやすく解説

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執筆者:たぬ

              

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